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因房屋漏水能拒交物业费吗?

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  • 时间:2017-09-18
案情简介

 陶先生系某花园三期320幢302室业主,房屋建筑面积154.19平方米。某物业责任公司(以下简称该公司)为某花园三期的物业管理公司,收费标准为每月每平方米1.6元。2009年5月,陶先生一家人入住该小区。陶先生入住302室后,发现自己的阳台棚顶漏水,多次找物业进行交涉,物业工作人员告知,是开发商的责任,已经向他们沟通汇报,等待他们进行统一维修。因开发商公司的股东闹矛盾,开发商对承建的房屋质量问题迟迟未解决。陶先生一怒之下,拒绝交纳物业管理费。该公司多次催款未果,只能以物业服务合同纠纷为案由,将陶先生起诉至人民法院,要求陶先生支付该公司自2010年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费13322元及自起诉之日起至判决生效之日止的违约金和滞纳金。

    在法庭上,陶先生“理直气壮”地说,自己欠缴物业费不假,但欠费的原因是200911月自己房屋阳台因漏水无人进行维修,物业经多次简单维修,至今还在漏水。如今,业主报修后,物业都不来人处理。此外,地下车库入户电梯处也有漏水现象,长期未得到处理。所以拒绝缴纳物业费用。

法院审理

    该公司要求陶先生支付物业费13322元及逾期付款的违约金之诉请,于法有据,本院依法予以支持。陶先生虽然以房屋质量存在问题进行抗辩,但是房屋质量问题系开发商的责任,与物业服务公司无关,抗辩理由不充分。但是,该公司滞纳金计算标准明显过高,依法予以调整,酌定业主参照同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金。遂判决陶先生应于本判决生效之日起10日内支付某物业责任公司2010年1月1日至2014年6月30日的物业管理费13322元及违约金(自2015年3月6日起至判决生效之日止,按中国人民银行同期同档贷款利率1.3倍计算)。

律师评析

    近年来,物业服务合同履行过程中因业主欠交物业费而起诉的纠纷占有一定的数量,业主拒缴物业费有多种原因。其中房屋出现漏水占有很大的一部分。业主出现漏水,首先要找到原因,是房屋本身的质量问题,还是相邻业主的原因,还是因物业管理疏忽原因导致的。如因房屋质量问题,开发商作为房屋开发销售方,对所售商品房承担质量保修责任,业主应追究开发商的赔偿责任,但不能以此为由拒缴物业费。如因相邻业主导致漏水,相邻业主应承担相应赔偿责任。如确因物业管理疏忽导致漏水,物业服务提供方应当承担相应的责任。本案中,陶先生的阳台存在漏水现象,系房屋质量存在问题,应由开发商进行维修。物业公司向开发商进行了申报,也进行了简单的维修,物业公司已经尽到了物业管理责任。因此,陶先生应该缴纳物业费。根据《物业管理条例》第67条“违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉的规定,该物业公司向人民法院起诉,要求陶先生支付拖欠的物业费用,符合法律的规定。

 但是,物业服务合同所约定的滞纳金、罚金等条款,均属法律规定的违约金范畴。当事人约定的违约金如果过高,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量裁决。本案中,物业服务合同约定的违约金和滞纳金过高,人民法院进行了调整,防止了矛盾进一步激化。(本文内容转自网络)

 

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